Com o aumento significativo de Alojamentos Locais (AL) em Portugal, são cada vez mais as pessoas tentadas a investir em imóveis para estes tipos de alojamento, sendo este negócio visto como uma forma de proporcionar um rendimento extra no final do mês. Existe, assim, uma necessidade de mais conhecimento sobre esta área de negócio, que ainda suscita inúmeras dúvidas a quem quer começar.  

O que é o Alojamento Local, ao certo? Será que existe demasiada oferta? Quais as regras e normas que devo seguir? Onde posso promover o meu AL? Quais são os impostos que devo pagar? O que tenho de fazer no meu imóvel para legalizá-lo? Quais os serviços e equipamentos que devo oferecer aos hóspedes?

Estas e outras questões são respondidas aqui, de forma sumária, num Guia Prático que aborda as principais normas, diretrizes e procedimentos para poder avançar com o seu Alojamento Local. 

O que é o Alojamento Local?

A figura do alojamento local foi criada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, para enquadrar a prestação de serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para se qualificarem como empreendimentos turísticos. Neste âmbito, incluem-se as moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem e quartos.

Alojamento Local: um segmento em crescimento

Impulsionado pelo interesse turístico por Portugal e pelas suas Regiões Autónomas, o Alojamento Local é um dos segmentos com maior nível de crescimento no nosso país. Em 2018, as unidades de AL portuguesas receberam 4 milhões de hóspedes e 9,3 milhões de dormidas, o que representou 15,6% das receitas turísticas nacionais, superando os 277 milhões de euros. O AL também apresentou um aumento expressivo, comparativamente com os restantes segmentos de alojamento. Em 2019, já existiam mais de 87 mil alojamentos locais registados, tendo o sector crescido seis vezes, desde os 14.320 alojamentos, em 2014.

ALOJAMENTO LOCAL: GUIA PRÁTICO

1. Oferta de Alojamento Local na cidade

Antes de colocar o seu alojamento no mercado, faça uma pesquisa e avalie a oferta existente na sua cidade e região. Compare os preços, tendo em conta a localização, facilidade de acessos, dimensão e condições do espaço. Depois, analise se tem uma expectativa realista do preço a estabelecer. É importante praticar valores competitivos, mas também apostar num serviço de excelência.

2. Plataformas populares

Plataformas como o Airbnb, Booking.com, HomeAway e TripAdvisor são os principais sites de reservas de hospedagem. Em geral, a publicação dos anúncios é grátis, mas é cobrada uma comissão. A presença em mais de 190 países, faz com que estas plataformas sejam a ferramenta de pesquisa eleita por milhões de pessoas. O atendimento 24 horas e em várias línguas, aliada à oferta de alojamento aos melhores preços, são os principais atrativos. O seu objetivo nestas plataformas será conquistar uma classificação alta e obter comentários positivos.

3. Legislação e requisitos gerais

No processo de legalização é fundamental conhecer o regime jurídico do alojamento local e estar atento às constantes atualizações. Deve saber quais os compromissos fiscais, os procedimentos burocráticos e os requisitos de segurança.

Saiba o que deve fazer:

– Contratar um seguro multirrisco de responsabilidade civil;

– Ter um livro de informações, com instruções e regras do estabelecimento (multilingue);

– Garantir condições de higiene e limpeza;

– Cumprir as normas de segurança;

– Estar equipado com mobiliário, equipamento e utensílios adequados;

– Ter um livro de reclamações e a placa AL no exterior;

– Cumprir com as regras de segurança contra riscos de incêndio. No caso de o alojamento ter uma capacidade inferior a 10 pessoas, será apenas necessário extintor e manta de incêndio, equipamento de primeiros socorros e indicação do número de emergência (112).

4. Inscreva-se no Balcão Único Eletrónico

Para iniciar-se com um estabelecimento de alojamento local é necessário realizar o registo no Balcão Único Eletrónico. O registo deve ser feito através de uma comunicação prévia com prazo, sendo que, após este procedimento obrigatório, será atribuído um número de registo que deve ser utilizado na publicidade e documentação comercial do estabelecimento.

5. Cumpra com as obrigações fiscais

Quanto às obrigações fiscais, deve proceder ao início de atividade no Portal das Finanças. Os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em sede da categoria B, podendo-se optar também pela categoria F. Se a escolha for a categoria B, é necessário iniciar atividade nas Finanças com o CAE 55201 ou CAE 55204. Os proprietários de moradias e apartamentos que prestem serviços de alojamento de curta duração, pagam imposto sobre 35% dos rendimentos no regime simplificado.

Pode escolher entre duas formas de tributação:

– O regime simplificado de IRS (categoria B), que tributa 35% do rendimento (as Finanças assumem que 65% dos rendimentos obtidos com o alojamento local são gastos com encargos necessários à atividade).

– A tributação autónoma, que cobra uma taxa de 28% sobre os rendimentos, na Categoria F (rendimentos de rendas). Com esta opção, pode deduzir as despesas do imóvel. 

Outras obrigações fiscais do alojamento local:

– Emissão de faturas-recibo, através do Portal das Finanças;

– Pagamento do IVA à taxa de 6% (5% na Madeira e 4% nos Açores), através da declaração periódica do IVA;

– Entrega do Modelo 30. 

6. Informe o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF)

Ao abrir um alojamento local tem de se inscrever no SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes de nacionalidade não-portuguesa. Este processo pode ser efetuado através da Plataforma SIBA.

7. Considere todas as despesas associadas ao alojamento local

Segundo inquérito do Airbnb, 60% dos anfitriões portugueses afirmaram que esta forma de arrendamento permitiu-lhes viver das suas casas. No entanto, antes de investir, é fundamental identificar todas as despesas inerentes a esta atividade. Para além das obrigações fiscais, do seguro multirriscos de responsabilidade civil e dos requisitos exigidos por lei, existem ainda outras despesas com as quais deve contar. 

Outros custos associados:

– Despesas com o início de atividade: aquisição de placa de AL e de extintor, livro de reclamações, artigos para o lar, móveis e eletrodomésticos, obras de melhoramento;

– Despesas associadas a cada estadia: limpeza, lavandaria, artigos de higiene pessoal, serviço de apoio de check-in, deslocações, entre outras. 

8. Invista em boas fotografias antes de anunciar o alojamento local

As fotos são essenciais para causar uma boa primeira impressão junto de potenciais hóspedes. Por isso, certifique-se que estas têm boa qualidade e resolução, pois podem influenciar a decisão dos clientes.

Dicas para ter boas fotografias do alojamento local:

– Tenha o espaço limpo e arrumado;

– Capte os detalhes, que tornam o seu espaço único;

– Fotografe durante o dia para aproveitar a luz natural;

– Recorra a programas de edição de imagem;

9. Melhore a experiência dos clientes

Além das condições do espaço, da localização e da facilidade de acessos, são muitos os fatores, que podem contribuir para uma estadia positiva e memorável.

Algumas dicas para melhorar a experiência dos hóspedes:

– Check-in mais alargado (durante 24 horas);

– Informações turísticas, recomendações, contactos úteis, mapa local;

– Kit de Boas-Vindas com produtos locais;

– WiFi e uma ligação rápida à internet;

– Presença de pequenos eletrodomésticos (secador cabelo, máquina café, etc.);

– Climatização do espaço.

10. Responda sempre aos comentários e mensagens

Um estudo recente da BrightLocal, revelou que 84% das pessoas confiam nas avaliações online e que valorizam mais a opinião de outros hóspedes do que a publicidade ou informação comercial. É indispensável responder aos pedidos de informação e não devem ser ignorados os comentários dos hóspedes. Na resposta, realce os aspetos positivos da experiência e agradeça o feedback do cliente. As críticas positivas e recomendações, aliadas a boas fotografias, são a melhor promoção que o alojamento pode ter.

*Os dados aqui expostos, reportam-se a fevereiro de 2019 e são anteriores à pandemia causada pelo SARS-CoV-2 e subsequente crise do sector. 

Veja mais: academy.autonoma.pt/artigos/alojamento-local:-guia-do-empreendedor-turistico/ & https://business.turismodeportugal.pt/SiteCollectionDocuments/alojamento-local/guia-alojamento-local-fev-2019.pdf